Begin oktober waren de bezoekers van het zorgseminar van BouwregieNetwerk de eersten die de contouren van de verbouwing bij Florence locatie Jonker Frans konden aanschouwen. In het hernieuwde restaurant van de zorginstelling kwamen tientallen experts uit de Care sector bij elkaar om te luisteren naar praktijkverhalen van de nieuwbouw van Careyn en de verbouw bij Florence, aangevuld met de visie van experts van BOB Advies, AT Osborne en draaijer+partners.
Rode draad deze middag zijn de strategische keuzes die de zorgverlener moet maken om als zorgondernemer te anticiperen op de (toekomstige) veranderingen in de zorgsector. Onderdeel van die professionalisering is de omslag naar ‘Corporate Real Estate Management’ voor zorgorganisaties. Beleid en beheren van vastgoed wordt nu meer dan voorheen een taak van de zorginstellingen, terwijl dat van oudsher niet één van de eigen kerntaken was. Hoe ga je daar als zorginstelling mee om? Gezamenlijk schetsen de sprekers deze middag een breed afwegingskader waarbinnen de nieuwe zorgprofessional zijn keuzes kan en moet maken.
Kennis van de doelgroep - zowel demografisch als qua inkomen - is essentieel
De vraag naar zorgt neemt toe, maar er is steeds minder passend aanbod. “De zorgondernemer moet nú opstaan om zijn kansen te pakken en niet wachten totdat externe factoren hem daartoe dwingen” bepleit Michiel Wentges, directeur BOB Advies. “Dan ben je eigenlijk al te laat.” Hij attendeert de bezoekers op belangrijke zaken die een rol spelen bij het ‘in de markt zetten’ van je zorgconcept. Denk hierbij bijvoorbeeld aan (on)zelfstandige woonruimtes, huurtoeslag- en huurrechten. Dit alles speelt een rol bij het afstemmen van de (zorg)huisvestingsaanbod op je klant. Wentges maakt dit visueel zichtbaar met de huurtool. Hierin vult hij een aantal parameters in –zoals vermogen, aanvullend pensioen of huurtoeslag - aan de hand waarvan inzicht kan worden verkegen in de te besteden huur. “Het is belangrijk om kennis van de doelgroep -zowel demografisch als qua inkomen – te hebben om te weten hoe je zorg en wonen in de markt gaat zetten.”
Past je huidige businessmodel op de nieuwe situatie waarin je terecht bent gekomen?
De uitdaging zit hem volgens Mike Tournoij (AT Osborne) met name in het feit dat zorginstellingen nieuwe of andere zorgconcepten moeten gaan ontwikkelen en aanbieden. Maar deze zorgconcepten moeten wel passen bij een juist verdienmodel. Tournoij: “Kijk eens goed naar je bestaande businessmodel: past het op de nieuwe situatie waarin je terecht bent gekomen? Kijk naar je waardepropositie: in welke behoefte van de klant willen we gaan voorzien? Welke klanten wil ik bedienen? Welke bedrijfsmiddelen hebben we daarbij (nodig)? Welke samenwerkingspartners hebben we of moeten we zoeken? Welke opbrengsten en kosten zullen bij het nieuwe businessmodel gaan worden?” Al deze vragen hebben tot doel om een effectief, toekomstbestendig businessmodel neer te zetten.
Een concept met meerdere varianten, maar wel met standaarden
Ruud Stemerdink van zorgorganisatie Florence onderschrijft de door Wentges en Tournoij genoemde aspecten die betrekking hebben op wat de klant bereid is te betalen: “Als je de bevolingssamenstelling kent – dus weet wie er wonen, wat zij te besteden hebben en wat het profiel van deze mensen is – dan kun je goede prognoses maken om je vastgoedinvestering te doen.”
Bij de renovatie en verbouwing van woonzorgcentrum ‘Jonker Frans’ heeft Florence een herinvestering gedaan in een afgeschreven gebouw. Bij het herbestemmen van het zorgcentrum, gelegen in de kleurrijke wijk Regentesse-Valkenboskwartier in Den Haag, heeft Florence nagedacht over de toekomstige bewoners - oftewel de klanten - van het zorgcentrum en welk product daarbij het beste past.
Angelique Anderson (Florence) vertelt: “We zitten hier in een hele multiculturele wijk waarbij eten en ontmoeten heel belangrijk is en ouderen relatief weinig te besteden hebben. We laten het lijken op echt wonen, faciliteren het verzorgingscomponent maar maken het zo min mogelijk zichtbaar.” Zo heeft Florence bijvoorbeeld huisnummers aangevraagd bij de Gemeente zodat bewoners in aanmerking kunnen komen voor huursubsidie. Stemerdink: “Daarnaast is het mogelijk gewoon te wonen en thuiszorg te ontvangen én de woningen zijn zelfstandig en onzelfstandig tegebruiken – afhankelijk van de zorgvraag.” Anderson vult aan: “Op de begane grond heeft Florence bijvoorbeeld meerdere ruimtes die onderverhuurd kunnen worden voor een verjaardag van mensen uit de wijk, deze genereren meeropbrengsten. We hebben nu een concept met meerdere varianten waarvan de klant bepaalt wat hij wil hebben, maar we standaardiseren wel.”
Samenwerking met de gemeente en woningcorporatie biedt nieuwe kansen
André G. Vermaas (Careyn) vertelt over de nieuwbouw van Careyns Marckeburg. Deze locatie dateerde uit 1969 en was bouwkundig en functioneel gedateerd. Daarop ging Careyn op zoek naar een plaats om nieuwbouw te realiseren. De plannen voor de nieuwbouw (Hart van Groenewoud geheten) kwamen echter in het gedrang door de bezuinigingen in het Regeerakkoord.
Careyn is vervolgens samen met de gemeente, woningcorporatie Maasdelta en een ontwikkelaar om tafel gaan zitten. Vermaas: “We hebben hierbij de insteek gehad: Wat verbindt ons en wat verdeelt ons bij de uitgangspunten met bovenstaande partijen? Vanuit hier zijn we samen gaan praten en hebben we gekeken hoe we de zorginstelling toch kunnen realiseren.” Want duidelijk was dat alle partijen baat hadden bij een goed functionerend gebouw dat past bij de eisen van deze tijd. De gemeente Spijkenisse heeft vervolgens een garantstelling ter grootte van € 4,6 miljoen aan Maasdelta overgenomen. De woningcorporatie kan daardoor tegen een aantrekkelijk rentetarief leningen afsluiten om de bouw te financieren.
De nieuwbouw die nu gerealiseerd wordt, zal maximaal 4 bouwlagen hebben. Er is gedifferentieerde bouw voor verschillende doelgroepen en er is veel (openbare) groene ruimte. Vermaas vertelt over de nieuwbouw: “We zijn de nieuwbouw gaan onderverdelen in verschillende bouwtypen, niet alles in één gebouw, dat is bij eventuele verandering van functie ook belangrijk. Ook benadrukt Vermaas, evenals Anderson (Florence) deed: “Het heeft de uitstraling van woningbouw, het past in de wijk. Het is geen instituut met een hek eromheen.”
Huisvesting is geen onderwerp om ‘erbij te doen’
“Huisvesting is geen onderwerp om ‘erbij te doen’” vertelt Johan Thijssen (draaijer+partners). Het vergt verregaande inhoudelijke kennis om huisvesting in te zetten als strategisch bedrijfsmiddel. De zorgprofessional staat dan ook voor een groot aantal uitdagingen. “Goede doordachte rationele scenario’s uitwerken is voor heel veel instellingen erg lastig. Iedereen is goed in zijn kernactiviteiten, maar op heel veel andere vlakken zul je nooit de professionaliseringsslag maken.” Maak dan ook slim gebruik van je netwerk, raadt Thijssen aan: “Door bewuste keuzes te maken, te focussen op de kernactiviteiten en gebruik te maken van de innovatieve en organisatorische kracht van netwerken en ketenpartners ontstaan nieuwe oplossingen.”
De praktijk laat zien dat de risico’s én mogelijkheden van huisvesting en vastgoed fors onderschat worden. Dit kan leiden tot faillisementen maar ook tot nieuwe ‘winnaars’ die met huisvesting marktvoorsprong weten te genereren. “Want,” zo stelt Thijssen “ Uiteindelijk gaat het er om een leefbare toekomstbestendige omgeving te creëren waarbij het vastgoed een fatsoenlijk strategisch bedrijfsmiddel is.”
Dit artikel is een samenvatting van een seminar dat BouwregieNetwerk organiseerde in het kader ven ‘Scheiden van wonen en zorg’. Wilt u meer informatie over de bijdragen van bovenstaande sprekers? Stuur dan een e-mail naar